一括借り上げとサブリース、不動産オーナーとして知っておくべきその違いは?

不動産投資のことを調べていると、物件の一括借り上げとサブリースという言葉を耳にする機会もあるでしょう。この二つの用語は、内容は見ているようで実は立場によって大きく変わってくる契約となっています。そこでここでは、一括借り上げとサブリースの違いについて取り上げていきます。

一括借上とサブリースの違い


一括借上げサブリースとは、一体何が違うのでしょうか。具体的に言えば自分が所有する物件を貸す時に一括借り上げ、その借りた物件を借りた事業者が、他の入居者などに貸すことをサブリースといい。

契約内容が違う

自分が不動産オーナーの場合、直接関係性が高いのは一括借り上げです。一括借り上げとは、あなたの所有する不動産を不動産会社などの第三者が、建物ごと丸々借り受ける契約のことを指します。別名マスターリースとも言います。不動産会社はあなたの物件を借り受け、それをまた他の事業者に貸し出して家賃収入を得るのです。
サブリースの場合、不動産物件でオーナーであるあなたが直接運営などに関与することはほぼありません。一括借り上げで不動産物件を借りた不動産会社が他の人間に貸し出すことを、サブリースというのです。
つまりオーナーであるあなた自身が不動産を貸し出すことをマスターリース、マスターリースで物件を借りたサブポジション的な権利者である不動産会社が他の事業者に転貸することを、サブリースというのです。

一括借上の特徴

では、一括借り上げならではの特徴を見ていきましょう。

一括借上のメリット

一括借り上げのメリットは、オーナーは空室の有無に関わらず安定した家賃収入を得ることができる点です。一般的には複数の部屋があるマンションやアパートを所有している場合、それぞれの部屋毎に賃貸契約を結んで家賃収入を得ることになります。しかし、一括借り上げにすれば一つの不動産会社と契約を結ぶだけで全ての部屋を貸せるので、運用の手間もほとんどかからなくなります。

運用の手間を大きく省いて、さらに収入が安定するメリットがあるのです。

一括借上のリスク


一括借り上げのリスクは、家賃収入が自分で運営した時よりも下がる点です。あなたの不動産を一括借り上げで借りた不動産会社は、自分たちで空室を埋めて家賃収入を得るので、通常の不動産相場よりも安い値段で借りることで利益を出しているのです。
また一括借り上げ行いあなたの収入が安定していても、賃貸契約している不動産会社が契約を打ち切ってしまえば、急に自分で運営をしなければいけないこと気もあります。賃貸契約を打ち切られた場合は、空室を埋めるのに時間がかかるかもしれません。

サブリースの特徴


次は、サブリース契約を結ぶ時の特徴を見ていきましょう。

サブリースのメリット

サブリース契約は、マスターリースであなたの不動産借りた不動産会社が個別の入居者に対してサブリースとして展開することを指します。
メリットとしては、一括借り上げと大きく変わることはなく空室が発生していても、家賃収入が得られる点です。管理や運用に関してもオーナーが自分で行うことがなく、あなたの物件を借り受けた不動産会社がそれぞれ契約をしたりまだ管理をするので、運用の手間がほとんどかかりません。

サブリースの注意点

サブリースで運営している時の注意点としては、契約の見直しが頻繁に起こることです。不動産の家賃は基本的に経年で徐々に下がっていくだけに、サブリースで部屋を他者に貸している不動産会社は、家賃収入が下がる事により、あなたに対して支払う家賃の見直しを要求してくることがあります。そのため想定していたよりも家賃収入が大きく下がってしまうと、収益性を圧迫して運営が立ち行かなくなることもあるのです。
またサブリース契約で問題となりやすいのが、定期的に高額な修繕を求められるということがありました。内容をよく確認せずにサブリース契約を許可してしまうと、自分にとって不利な修繕工事などを強いられて、かつ契約を解除しようとすると、高価な違約金を求められることもあるのです。
サブリースに関しては近年サブリースに関しての民法が制定されるなど、状況が大きく変わってきています。オーナーのリスクは徐々に小さくなっていますが、それでも契約内容に気をつけなければいけないことには変わりません。

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