サブリースとは
一般的に、不動産の賃貸では物件の所有者（オーナー）が入居者と賃貸借契約を結び、入居者から家賃を受け取ります。 一方、サブリース契約というのは、不動産会社が物件をオーナーから借り上げ、入居者に転貸するシステムです。 不動産会社は入居者から家賃を受け取り、その一部をサブリースの保証賃料としてオーナーに支払います。サブリース契約を結ぶと、安定した賃料収入が不動産会社によって保証され、入居者対応もすべて不動産会社が行ないます。
サブリースの流れ
査定依頼
サブリース希望物件の情報から、想定賃料をご依頼日から2営業日をメドに提出します。
弊社では協力企業との連携と豊富な実績を元に、現地調査不要で査定可能です。
提案内容および契約条件の確認
査定内容を確認の上、各種ご質問事項やご不安等お聞きします。他のお客様の事例等挙げ、サブリースをご依頼頂く際のメリットやデメリットをお伝えし、借上げ賃料等のご提案とサブリース契約に関するご説明を差し上げます。
尚、入居者様の審査及び入居条件等に関しては弊社及び弊社グループ会社の審査基準により決定します。
免責期間
契約後3ヶ月間は免責期間とし、オーナー様への賃料の支払いはございません。
契約期間満了（6年）
契約期間は6年間です。契約期間満了後、賃料設定の見直しの上で再契約または契約終了の判断をしていただきます。なお、弊社とのサブリース契約が終了しても、賃借人との賃貸借契約は継続しますのでご注意ください。
現地確認
お客様のご希望日に合わせ現地へご訪問、室内外の現場調査、付属設備等の確認をします。
※室内の状況及びリフォームの有無によりお断りさせていただくケースもございます。あらかじめご了承くださいませ。
ご契約
内容にご納得いただけましたら、サブリース契約を締結を進めさせていただきます。オーナー様は契約日までに退去が必要となります。契約締結後、入居者様募集、リフォームなどを実施します。
新築マンションに関しては物件に関するお手続きは不要です。
賃料送金開始
入居状況に関わらず、契約期間中は契約時に設定した賃料をお支払いします。空室期間も同額の賃料をお支払いしますので安定した収入が見込めます。
契約期間中、入居者様の募集・契約・物件管理はすべて当社が代行します。
契約更新
以降は1年毎に契約の更新をします。
サブリースのメリット
自己所有のマンションや一戸建てに、何らかの事情で住み続けられなくなるケースはよくあります。
その際に検討されるのが、売却または賃貸ではないでしょうか。今回は自宅を貸すことでどんなメリットがあるかを紹介します。
- 1. 継続的な家賃収入
- 所有物件を賃貸に出す最大のメリットは、「家賃収入が得られる」こと。 とある調査によれば、所有物件を賃貸している方の家賃収入の平均は年間で約156万円程度とされています。もちろん、ここから維持費や手数料などの費用、税金がかかるので、この金額が丸々全て手元に残るというわけではありません。それでも長期的に安定した収入が得られるというのは最大のメリットと言えるでしょう。
- 2．将来の選択肢を増やせる
- 賃貸に出しても物件の所有権は自分に残ります。不動産は現物資産ですので、将来のインフレ対策としても有効です。売却してしまえばまとまったお金は入ってくるものの、資産を手放すこととなります。賃貸に出すことで、毎月の収入を得ながら資産を所有し続けることができるのです。
もしもその物件に再度住みたくなった場合にも「戻る」という選択肢があります。売却をしてしまった場合には、やっぱりあの家にもう一度住みたいと考えても不可能な話になります。特に思い出のある家であれば、戻りたくても二度と戻れないという状況は辛いものです。地方出張が多い方などでは、老後に腰を据える場所として家を構え、賃貸経営をしておくことで、落ち着いたタイミングでゆっくりと暮らしていくということができます。こういった面から見ても、賃貸にしておくということはメリットになるのではないでしょうか。
- 3．生命保険代わりとしての保有
- 住宅ローンを借りてマンションを購入された方は、賃貸収入を得る以外にも「生命保険の代わりになる」という考え方もあります。
理由は、住宅ローンを組む際に加入する「団体信用生命保険（団信）」です。団信は契約者に万が一のことがあった際に、返済額や期間に関わらず、残りのローンが全額免除されるものです。
住宅ローンの返済中、サブリースを利用することで毎月の支払いを補える上、団信により万が一のときは借金がゼロになります。残された家族は返済が免除されるので、物件の賃貸収入あるいは売却した費用によって生活が保証されるのです。
- 4．税金対策
- 所有物件がマンションであった場合には、賃貸にすることで節税対策にもなります。不動産所得は家賃から必要経費を引いて算出されます。この必要経費とは具体的に、固定資産税や都市計画税、火災保険料、ローンの利息分です。このほかにも、マンションの取得費用のうち、建物部分は法定耐用年数で分割した減価償却費などを充てることができます。しかも、給与所得などのほかの所得と損益通算できるという大きな特徴があります。賃貸に出すことで所得税や住民税の節税につなげることができるというわけなのです。
住宅ローンが残っている中での売却は要注意
売却を選ばれた場合、一度に多額の収入を得られることはメリットです。しかし、購入後短期間での売却は利益にかかる税率が高くなるなど、注意点もあります。さらに、所有されている物件のローンを支払い中である場合、抵当権が残っているため、この抵当権をはずすために完済しなければなりません。残っているローンが支払えるほどの額で売却できればいいですが、そうでなかった場合には、ローンの支払いに充当する分の資金を用意する必要があります。また、確実に希望額で売れるとも限りません。
こういったリスクを回避し、安定を得るためにも所有されている物件を賃貸に出すことは賢明であるといえるでしょう。ただし、住宅ローンはご所有されている方がお住まいになるために貸出されたローンのため、本来残債が残った物件の貸し出しは適切ではありません。しかし、貸し出しが有効なケースも複数あります。専門業者へ相談の上、判断することが大切と言えます。
サブリースのデメリット
所有するマンションや戸建てに住み続けられなくなった場合。まず売却を検討する方は少なくないでしょう。しかし、不動産の売却は市況やニーズに大きく影響されます。売却を選ぶ場合、必ず考えておかなくてはいけないのが「希望額で売れるかどうか」「売れなかった場合の対応策」です。
ご自宅の売却を検討される際にもっとも関心が高いのは「いくらで売却できるか？」ではないでしょうか。希望額で売却できるか否かは今後の資金計画に大きな影響を与えます。
例えば、売却した費用を資金として新しい住まいの購入を検討しているケース。売却金額が希望額以下となり資金が不充分であれば、希望の物件が購入できなくなる可能性があります。最悪の場合、新居の住宅ローンを組めない状況となってしまいます。
売却資金の使い道を検討していても、希望学で売却できない場合、その後の計画が白紙となってしまうのです。
近年、不動産価格が高騰していることもあり、購入時よりも物件価格が上昇する、いわゆる「含み益」が出ている分譲マンションがあります。しかし一般的には、売却額は購入時の価格よりも下がってしまうのが大半です。
マンションなのか一軒家なのか、築年数がどれくらい経っていたかなどの要素で大きく異なるものの、築浅であっても購入時の約7～8割になるとされています。エリアや物件によっては大きく市場価値が下がっている場合もあります。
住宅ローンを組んで物件を購入した場合、売却額が残債（ローン残高）を下回ると追加で資金を入れる必要があります。売却後にローン残高を分割払いをすることができません。家を売るときには抵当権を抹消しなければならないからです。この抵当権はローンが残っているうちは抹消することができないため、売却時に現金で返済が必要となるのです。
たとえば、自宅のローンがあと1500万円残っているケース。1500万円以上で売却したかったものの、1000万円でしか売却できなかったとしましょう。この場合、不足する500万円を用意する必要があります。
当然ながら資金繰りに苦労して家を売却される場合、残債を現金で支払うことは困難になるでしょう。
希望額ですぐに売れないため、買い手を待つ選択をする方もいます。しかし、ずっと市場に残り続けている物件＝残り物と認識されることも。待っても買い手が現れず、売却金額が見込みより下がっていく可能性も出てきます。また、売れるまで家の維持費などがかかってしまいますので、結果として支出が増えていく結果になるのです。 住宅ローンを組んでいる場合、売却できない限り支払いは続きます。すでに別の部屋を借りている場合はローンと家賃を二重に支払う必要があり、経済的な負担は大きくなってしまいます。
サブリースを選択肢に
売却以外の選択肢としておすすめしたいのが「サブリース」です。サブリースは借り上げや転貸借契約と呼ばれる方法で、ご自宅を不動産会社が借り上げ、管理を行います。
大和マンションフォレスト弊社のサブリースの場合、6年間の賃料は変わらず、更新時以外は家賃の改定がありません。もしも入居者が決まらなかったとしても満室家賃保証があるため、当面の資金繰りを安定させられるのです。
売却時には、売却に関わる諸々の手続きのためのお金も必要となります。結果として希望額での売却が叶ったとしても、手元にすべてのお金を残すことはできません。サブリースは手数料等の初期費用はかかりますが、初回の免責期間3ヶ月のみ、その後は安定した賃料家賃収入を継続的に得ることができます。結果として無理なくローンを支払い続けられ、資金面・精神面で苦しまずにすむでしょう。 入居者の入替え時には売却のタイミングを計ることも可能です。
