コロナ禍でいつのまにか成立「賃貸管理適正化法」ってなに?

コロナ渦である2020年6月に成立した「賃貸管理適正化法」をご存知でしょうか。サブリースや管理委託における悪質業者の排除やトラブル防止などを目的とした法律です。不動産オーナーは大きく関わる内容のため、法案の中身を理解しておく必要があります。
ここでは、賃貸管理適正化法の内容について解説します。これからサブリースや管理委託を検討している方は、ぜひご覧ください。

2020年6月に成立した「賃貸管理適正化法」


賃貸管理適正化法とは「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」のことです。賃貸管理適正化法は、管理業務委託の増加に伴い増えているサブリース契約や悪質業者とのトラブルを防ぎ、円滑な賃貸管理を行うことを目的としたもので、コロナ渦の2020年6月に成立しました。

この法案は「サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置(サブリース新法)」と「賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設」の2点あり、サブリース新法は2020年12月、賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設は2021年6月に施行されました。

賃貸管理適正化法のポイント

賃貸管理適正化法は、サブリース業者や勧誘者への措置を講ずるとともに、賃貸住宅管理業者の登録制度を設けた法律です。この法律によって、不動産オーナーは今までよりも安心してサブリース契約や管理委託ができるようになります。
ここからは、サブリース業者や勧誘者への措置と賃貸住宅管理業者の登録制度のポイントについて確認していきましょう。

サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置

「サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置」は、オーナーがサブリース業者や勧誘者とトラブルになるのを防ぐためのものです。

すべてのサブリース業者には勧誘や契約締結の際に一定の規制が導入され、賃貸住宅経営の勧誘者に関しても規制の対象となります。規制を違反した場合は、業務停止命令や罰金などの措置が課せられます。
法律で定められた措置は以下4点です。

1,誇大広告等の禁止

サブリース業者や勧誘者は、契約条件に関する広告をするときに、著しく事実に相違する表示や実際よりも優良であると誤認させる表示が禁止されています。

2,不当な勧誘行為の禁止

サブリース業者や勧誘者で禁止されている勧誘行為は、次のとおりです。

・誤った情報による勧誘
・不正確な情報による勧誘
・強引な勧誘
・意思決定を歪めるような勧誘
・契約解除を妨げる行為

このような行為があるとオーナーは甚大な損害を被るため禁止されています。

3,特定賃貸借契約締結前の重要事項説明

サブリース業者は、オーナーとの契約締結前に重要事項の説明が必要です。重要事項説明は、賃貸不動産経営管理士など専門知識を有する者が行い、契約内容への理解を深めるために説明から契約までの期間は1週間程度空けるのが望ましいとされています。

4,特定賃貸借契約締結時の書面交付

サブリース業者は、契約締結の際にオーナーに対して書面を交付しなければいけません。

賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設


悪質な業者を排除して、不動産賃貸管理業界の健全な発展を図るために賃貸住宅管理業者の登録制度が創設されました。事業規模が200戸未満の場合を除き、事業者は国土交通大臣の登録を義務付けられます。200戸未満の事業者は任意登録となりますが、管理戸数が一時的にでも200戸以上になる見込みがあれば登録が適当とされています。

また、賃貸住宅管理業者の業務において義務付けられているのが以下の4点です。

1,業務管理者の配置

賃貸住宅管理業者は、各営業所に業務管理者を1名以上配置しなくてはなりません。業務管理者は、管理業務の実務経験が2年以上あり、登録試験に合格・登録をして、宅地建物取引士で賃貸住宅管理業業務管理者講習を修了した者です。営業所に業務管理者を選任していない場合は、罰則や監督処分の対象(30万円以下の罰金、7日間の業務停止)となります。

2,管理受託契約締結前の重要事項説明

一定の実務経験や専門知識を有する者が、契約の際に重要事項説明を行います。オーナーが契約内容を十分に理解して契約締結ができるように、説明から契約までは1週間程度の期間が必要とされています。

3,財産の分別管理

賃貸住宅管理業者は、入居者から受領する家賃等と自己の固有の財産等を分けて管理しなくてはなりません。

4,定期報告

報告の対象期間、管理業務の実施状況や苦情発生状況等をオーナーに報告する必要があります。

まとめ

コロナ渦に成立した賃貸管理適正化法は、サブリースや管理委託における悪質業者の排除やトラブル防止などを目的とした法律です。不動産オーナーがより安心してサブリースや管理委託ができるように、サブリース業者や勧誘者への措置と賃貸住宅管理業者の登録制度を設けています。
これから賃貸経営を考えている方は、賃貸管理適正化法の中身を理解しておき、賃貸住宅管理業者選びなどを進めていきましょう。

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