区分マンションを賃貸に出す場合、その家賃設定について初心者大家の方は悩むかもしれません。賃料に限らず相場は日々変動するものですが、それだけに常に周辺の物件の相場をチェックしながら自分の物件の家賃設定を行わなければいけないのです。
一方でその賃料相場は、誰がどのように決めているのでしょうか。その内容についてお伝えしていきます。
1.決定権があるのはオーナー
まず賃料の決定権があるのはその不動産を所有しているオーナーです。
そのため、オーナーによっては相場側を無視して非常に安い家賃にしたり、逆に非常に高い家賃設定にしたりすることもあるのです。
不動産会社に相談してオーナーが家賃を決めることが一般的ですが、あえてそういった相場を無視して家賃を設定することもあるので、相場は常に変動するのです。
2.賃料相場は周辺の物件を参考にする
ただし、先に挙げたような周辺の家賃相場を無視した家賃を設定するオーナーはごく稀です。やはり一般的にオーナーは、自分の物件を常に満室にしたいと考えるため、賃料相場を調べて、その相場に沿った家賃に設定します。そうすることで、多くの入居者に入ってもらおうとするからです。
ではどのように賃料を見ているのでしょうか。
それは、周辺の物件の賃料チェックです。周辺の家賃相場を調べるためには、物件のあるエリアで営業している不動産会社に聞くことが多いでしょう。また自分で賃貸物件情報サイトなどを見れば、大まかな家賃相場を検索することは可能です。
自分の所有する物件と同じような面積・築年数・建物の種類・駅からの距離などを設定して検索すれば、だいたいどれぐらいの家賃をするべきか分かってきます。家賃相場から大幅にかけ離れた数字を設定してしまうと、非常に安い家賃の物件はすぐに入居が決まりやすいものの、収入はごくわずかなものになってしまいます。
逆に相場よりも非常に高い家賃設定をしてしまうと、仮に入居者が決まれば大きな収入になりますが、なかなか家賃を多く出せる入居者はいないので、入居者が決まるまで、最悪の場合一年や二年決まらないこともあります。
賃料相場自体は誰が決めるというものでもなく、周辺の物件を互いがチェックしながら自然に変化していくものなのです。
3.地価の上昇を見て家賃を決定する
ただし、賃料相場は自然に変動していくと言っても、様々な外的要因によって変化します。こういった外的要因や、物件そのものの内的要因こそが賃料相場を形成していく要素となっているのです。
ではどのような要素が最も大きく影響するのでしょうか。それは、土地の価格です。土地の価格が上昇していけば家賃相場も自然と上昇していきますし、土地の価格が下落していけば家賃も自然に下がっていくことが多いです。
土地の価格が上がる要素としては、
・人口が増えた
・駅や道路が出来て交通の利便性が上昇した
・周辺にショッピングセンターが出来た
など住みやすさに関する要因が生まれた場合です。
多くの人が住みたいと思うような場所になれば、賃貸物件の需要が増えるので家賃を上げても入居者が決まりやすくなります。
こういった賃貸需要が増える要素がある場所に不動産を買えば、安定した家賃収入を見込めるだけではなく将来的な家賃収入のアップも見込めるでしょう。
4.物件の築年数の経過で家賃を下げることも多い
土地の価格は需要と供給によって変化していきますが、建物の建造からの築年という要因では、家賃は確実に下がっていくものと考えるしかありません。
建物の築年数が古くなれば建物が痛んだり設備が老朽化して使いにくくなったり、またデザイン面に関しても新築物件と競争するのは難しいです。
誰しもが新築物件と築20年物件を比較した場合では、家賃が同じであれば新築物件を選ぶことでしょう。そのため、物件の競争力を維持するためには新築物件よりも安い家賃設定にするしかないのです。こういった建物の築年数の経過も、家賃相場の変動に大きな影響を及ぼしてきます。
5.設備や賃貸の条件でも相場は変わってくる
一方で、築年数が古いからといって家賃が右肩下がりになるのかというとそんなことはありません。費用はかかりますが、リノベーションをして部屋を新築同様にする、また最新の設備を導入するといった施策を行えば家賃をアップさせることも可能です。
また賃料は建物の用途を増やす、入居できる人を増やすと行った施策によっても変わってきます。普通の居住用不動産としてだけではなく、事務所や店舗としても使えるように用途変更すれば場合によっては家賃を上げることが可能です。
さらには収入が不安定な水商売の人、なかなか部屋を借りにくい外国人や高齢者なども借りられるようにすれば、部屋を借りたい人が増えて家賃がアップすることはあります。
こういった物件の使い方、賃借人を増やすという変化によって、家賃相場を変えることは可能なのです。
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