区分マンションを所有している方は、その区分マンションを売却するのか。それとも所有し続けて賃貸に出して家賃収入を得るのかを、迷うこともあるでしょう。
今回はあえて区分マンションを売却するよりも、所有し続けて賃貸物件として活用する場合のメリットと、その理由についてお伝えしていきます。
1.資産価値の上昇が望めそうだから
まず、所有し続ける理由の中でも最も大きな理由として挙げられるのは、そのマンションの資産価値の上昇が望める時です。
特に東京都心など、2021年時点でも地価が上がり続けているエリアにあるマンションは、今後も資産価値の上昇が望める可能性が高いです。
現在1,500万円ほどの資産価値がある都心の区分マンションは、5年後には地価の上昇などにより2,000万円になっている可能性もあります。日本は今人口が減少傾向にありますが、一方で都心は周囲から人口が集中するために、勝ち組のエリアと負け組のエリアがわかりやすくなっています。
東京や大阪の都心部など、周辺から人口流入が続くような賃貸物件の需要が高いエリアであれば、所有し続けて家賃収入を得る、そして数年後に市場価値が大きく上がったとこで売却すれば、家賃収入と売却益の2つ収入を得ることが可能です。
資産価値の上昇が望めるのであれば、すぐに売却するよりも賃貸に出してしばらく持ち続けるほうが得策だと言えるでしょう。
2.築年数がまだそれほど経過していないから
所有している区分マンションをすぐに売ったほうが良いケースとは、その物件の賃貸需要がもう見込めず、資産価値が今後下がっていくしかないと見られるケースです。
逆に言えば、まだまだ建物が新しく、賃貸需要が高いマンションであれば、すぐに売却するのではなくしばらく家賃収入を得てから売るという選択肢も考えられるでしょう。
築30年や築40年のマンションとなると、周辺のマンションとの競争力が失われ、なかなか入居者が見つからないこともあります。
しかし築5年や築10年といった、比較的築浅のマンションであればまだまだ建物も新しく、入居者も見つかりやすいです。安定した家賃収入を得やすいでしょう。
築10年のマンションであれば、10年間運営しても売却時には築20年です。まだまだ需要のある物件でしょう。
比較的築浅のマンションの場合は安定した家賃収入を得やすいため、すぐに売却するよりもしばらくは賃貸物件として運営したほうが良いケースが見られます。
3.年金代わりの収入がほしいから
所有しているマンションを売却すれば、すぐにまとまったお金が手に入ってきます。しかし人間はまとまったお金が入ってくるとついつい気分が高揚して、無駄な出費が増えるなど、金遣いが荒くなることもあります。贅沢品の購入などに使ったり、旅行などに使い浪費してしまうのです。
例えば生命保険も、遺族にまとまったお金が一度に支払われると、遺族が大金を無駄遣いする可能性があるので、あえて年金形式で少しずつ時間をかけて支払うケースもあります。
不動産に関しても同様であり、まとまったお金が一度に入る売却よりも、年金のように10年、20年と毎月一定の収入が入ってくるほうが生活のレベルを上げて浪費しなくなるメリットがあります。
自分がもし欲望に弱く、まとまったお金があるとついつい使ってしまう人は、不動産を売却するよりも賃貸に出し、毎月一定の家賃収入を得ることで、生活レベルを上げずに安定させるという選択肢を考えてみてはどうでしょうか。
4.家族に資産を残すための相続税対策
不動産を売却せずに所有し続ける理由として、相続税対策という理由が挙げられます。
例えば1億円の現金を持っており、相続人が3人いる時の控除額は3,000万円+（600×3）＝4,800万円です。残りの5,200万円に関しては相続税が課税されてしまいます。
5200万円の相続税率は20%ですから、5,200×20パーセント＝1,040万円も相続税を支払わなければいけないのです。
しかし、資産を現金という形ではなく不動産という形で所有していれば実は相続税の評価額は大きく下がるのです。
さらに不動産を賃貸に出していればその評価額は現金で持っている場合の4割から5割程度になることも多いのです。
居住用不動産を所有しており、なおかつ賃貸物件として運用していれば、不動産は1億円の勝ちがありながら、相続税評価額が5,000万円程度になり相続税がほとんど課税されないということもあるのです。
公平に遺族に資産を残すためには、分割しにくい不動産よりも現金という形で残したいという方もいますが、相続税の課税を考えると、資産は現金で所有しているより、不動産という形で所有し続けるほうが有利なことが多いのです。
まとめ
現金は分割しやすいメリットがありますが、相続に関しては、他の資産で所有するより大きなデメリットが存在しています。
相続税対策を考えるのがあれば、所有しているマンションはすぐに売却するよりも、そのまま不動産の形で賃貸に出しておき家賃収入を得る方が得策だといえるでしょう。
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