サブリースのデメリット

希望額で売却できなかった時のデメリットは?


所有するマンションや戸建てに住み続けられなくなった場合。まず売却を検討する方は少なくないでしょう。しかし、不動産の売却は市況やニーズに大きく影響されます。売却を選ぶ場合、必ず考えておかなくてはいけないのが「希望額で売れるかどうか」「売れなかった場合の対応策」です。

売却額が重要な理由

ご自宅の売却を検討される際にもっとも関心が高いのは「いくらで売却できるか?」ではないでしょうか。希望額で売却できるか否かは今後の資金計画に大きな影響を与えます。

例えば、売却した費用を資金として新しい住まいの購入を検討しているケース。売却金額が希望額以下となり資金が不充分であれば、希望の物件が購入できなくなる可能性があります。最悪の場合、新居の住宅ローンを組めない状況となってしまいます。
売却資金の使い道を検討していても、希望学で売却できない場合、その後の計画が白紙となってしまうのです。

一般的に購入額より売却額が下がる


近年、不動産価格が高騰していることもあり、購入時よりも物件価格が上昇する、いわゆる「含み益」が出ている分譲マンションがあります。しかし一般的には、売却額は購入時の価格よりも下がってしまうのが大半です。
マンションなのか一軒家なのか、築年数がどれくらい経っていたかなどの要素で大きく異なるものの、築浅であっても購入時の約7~8割になるとされています。エリアや物件によっては大きく市場価値が下がっている場合もあります。

売却時のリスクは残債の有無


住宅ローンを組んで物件を購入した場合、売却額が残債(ローン残高)を下回ると追加で資金を入れる必要があります。売却後にローン残高を分割払いをすることができません。家を売るときには抵当権を抹消しなければならないからです。この抵当権はローンが残っているうちは抹消することができないため、売却時に現金で返済が必要となるのです。

たとえば、自宅のローンがあと1500万円残っているケース。1500万円以上で売却したかったものの、1000万円でしか売却できなかったとしましょう。この場合、不足する500万円を用意する必要があります。
当然ながら資金繰りに苦労して家を売却される場合、残債を現金で支払うことは困難になるでしょう。

希望額で売れるまで待つのは危険


希望額ですぐに売れないため、買い手を待つ選択をする方もいます。しかし、ずっと市場に残り続けている物件=残り物と認識されることも。待っても買い手が現れず、売却金額が見込みより下がっていく可能性も出てきます。また、売れるまで家の維持費などがかかってしまいますので、結果として支出が増えていく結果になるのです。
住宅ローンを組んでいる場合、売却できない限り支払いは続きます。すでに別の部屋を借りている場合はローンと家賃を二重に支払う必要があり、経済的な負担は大きくなってしまいます。

サブリースを選択肢に

売却以外の選択肢としておすすめしたいのが「サブリース」です。サブリースは借り上げや転貸借契約と呼ばれる方法で、ご自宅を不動産会社が借り上げ、管理を行います。

大和マンションフォレスト弊社のサブリースの場合、6年間の賃料は変わらず、更新時以外は家賃の改定がありません。もしも入居者が決まらなかったとしても満室家賃保証があるため、当面の資金繰りを安定させられるのです。
売却時には、売却に関わる諸々の手続きのためのお金も必要となります。結果として希望額での売却が叶ったとしても、手元にすべてのお金を残すことはできません。サブリースは手数料等の初期費用はかかりますが、初回の免責期間3ヶ月のみ、その後は安定した賃料家賃収入を継続的に得ることができます。結果として無理なくローンを支払い続けられ、資金面・精神面で苦しまずにすむでしょう。

入居者の入替え時には売却のタイミングを計ることも可能です。

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