いまさら聞けないサブリースの基礎知識。失敗を防ぐために知っておきたいメリット・デメリット

不動産投資を始めようという方の中には、物件の運営方式の一つにサブリースという形式があること聞いたことがあるかもしれません。
不動産物件は物件を購入して終わりではなく、その後の物件運営をしてこそ初めて利益が出るものです。そこでここではサブリースとはどういった契約のことを指すのか、またサブリース契約を行う時のメリットやデメリットについてお伝えしていきます。

サブリースは誰のためのサービスなのか


サブリースとは、どういう契約のことを指すのかまずその契約内容を紹介します。
サブリースとは正確に言うと、不動産のオーナーであるあなたが係る契約ではありません。オーナーは、自分の所有物件を一括借り上げという形で、不動産会社に貸します。これをマスターリースといいます。そして、あなたの不動産を一括で借りた不動産会社が入居者に対して部屋を転貸することをサブリースというのです。
あなたは物件を所有している立場ですが、入居者と直接賃貸契約を結ぶのではなく賃貸契約を結ぶのは不動産会社と入居者です。入居者と直接賃貸契約を結ぶのは不動産会社なのです。

サブリースの最大のメリット


サブリース契約をする最大のメリットは一体何でしょうか。それは空室の有無に関わらず、毎月一定の家賃が発生することです。
例えばあなたが家賃6万円の部屋が10部屋あるマンションを所有していたとしましょう。この物件を自分で運営し入居率90%の状態を保てていたら、家賃収入は6万×9部屋=毎月54万円です。まだそこから賃貸管理を依頼していれば、5%(2万7千円)の管理手数料が発生します。
この収入を維持するには、大家として不動産会社に色々な指示を出さなければいけないでしょう。不動産大家業といっても、それなりに作業をしなくてはいけません。さらに空室が発生すれば、その期間は家賃収入がないので収入が減ってしまいます。
そこで、一括借り上げを不動産会社にしてもらい、入居者とはサブリース契約をすれば、収入を安定できます。一般的に、一括借上の場合サブリースを前提にしているので、手数料相場は物件の満室時の家賃収入の10%から20%となっています。
一定の手数料はかかってしまいますが、建物ごと不動産会社に貸し出しているので何部屋かで空室が発生しても、毎月の家賃収入は減ることはありません。
満室にするための賃貸管理作業は不動産会社の仕事であるため、極端な話ですが空室が半分以上になってしまってもあなたの収入が契約と同じだけもらえるのです。
そしてこのサブリースの手数料の中には、物件の管理手数料も含まれています。
物件の維持管理のための作業は不動産会社が行ってくれるので、あなたは運営に関して作業する必要がありません。手間がかからないという、時間的なメリットも生まれてきます。

サブリースを利用しないほうがよいケース

空室が複数あっても家賃が保証されるのであれば、こんなにメリットが大きな契約はないだろうと思うかもしれません。
しかし、不動産会社ももちろん収益を出すために一括借上とサブリース契約をしています。そのため、築古で駅から遠いなど空室が生まれやすく満室が難しい物件は、まずサブリース契約を結ぶことができません。
さらに契約してその後空室が多数発生していれば、契約更新の際に大幅な家賃値下げを要求されることもあります。
サブリース契約ができるのは集客力があり、家賃を値下げせずども満室にできる立地の良い新築や築浅物件中心です。
そういった新築物件や築浅物件の場合、オーナー自身が管理運営しても、実は満室運営することは、そう難しいことではありません。少し不動産投資の経験があるオーナーならば、不動産会社としっかり手を組んで運営することで、短期間で満室にすることも不可能ではないでしょう。
新築に近い物件の場合、サブリース契約を結ぶより自分で運営した方が、家賃収入が多くなる可能性が高いのです。
黙っていても満室経営できる物件の場合、あえてサブリース契約する必要ありませんし、逆に「築古だからサブリース契約で収入を安定させたい!」と思う物件は、不動産会社がサブリース契約を結んでくれないことが多いのです。

サブリースの成功事例


ではサブリースの成功事例としては、どういったものが考えられるでしょうか。
一つは築古物件のリフォームを行い、サブリース契約を結んで収入を安定させることです。集客力のない物件ではサブリース契約は難しいですが、リフォームを行い新築に負けないバリューアップを行った物件ならば、高い入居率にできます。
リフォームを前提としてサブリース契約を結ぶことができれば、普段はサブリースしてくれないような物件でもサブリース契約を結ぶことができるので、収入が安定します。
またもう一つの成功事例は、多忙なサラリーマンなどの人が、不動産運営に掛ける時間を節約するために、サブリース契約を結ぶことです。サブリース契約を結べば不動産オーナーの作業はほぼ発生しません。毎月の定期連絡を受け、入出金を管理するだけで済みます。
不動産物件をうんえいしたいけれども、普段は多忙でほとんど副業に割く時間がないという人は、サブリース契約が結べる不動産を購入することで、自分の時間をかけずに不労所得を得ることができるのです。

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